房屋买卖中谁享有优先受偿权

（一）承包人：应在法律规定的行使期限内主张建设工程价款优先受偿权，留意时间节点，及时维护自身权益。
（二）消费者购房人：确保自己符合消费者购房人身份，如用于居住且名下无其他用于居住的房屋等条件，并且要支付全部或大部分购房款，以保障自身优先权。
（三）抵押权人：在设立抵押权时确保手续合法有效，同时要知晓自身受偿顺序次于消费者购房人优先权，关注房屋是否存在消费者购房人等情况。

法律依据：
《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条规定，承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。
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1.建设工程价款优先受偿权：承包人对商品房折价或拍卖价款有优先受偿权，优先于抵押权和其他债权，但行使有期限要求。

2.消费者购房人优先权：付全或大部分房款的消费者，权利优先于建设工程价款受偿权、抵押权等，不过要符合消费者身份等条件。

3.抵押权人：房屋设合法有效抵押权，债务人不履约时，抵押权人可就房屋拍卖等价款优先受偿，但排在消费者购房人后。
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结论：
房屋买卖中，已支付全部或大部分购房款的消费者购房人优先权最优先，其次是建设工程价款优先受偿权，最后是抵押权人优先受偿权。

法律解析：
依据《民法典》等相关法律，在房屋买卖涉及的优先受偿问题上，有明确的权利顺位。建设工程价款优先受偿权赋予承包人就商品房折价或拍卖价款优先受偿的权利，且优先于抵押权和其他债权，但该权利的行使有期限限制。已支付全部或大部分购房款的消费者，基于其消费者购房人身份，其权利优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权，这是为了保障消费者的居住权益。而抵押权人在房屋设立合法有效抵押权且债务人不履行债务时，可就房屋拍卖、变卖所得价款优先受偿，不过其受偿顺位低于消费者购房人优先权。在实际的房屋买卖和纠纷处理中，这些优先受偿权的规定十分重要。如果您在房屋买卖中遇到涉及优先受偿权的复杂问题，欢迎向我或其他专业法律人士咨询，以保障您的合法权益。
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1.房屋买卖中不同主体优先受偿顺序为消费者购房人优先权最优先，其次是建设工程价款优先受偿权，最后是抵押权人优先受偿权。已支付全部或大部分购房款的消费者，基于生存权益保障等因素，其权利优先于其他主体。承包人的建设工程价款优先受偿权是为保障工程建设顺利进行和农民工等群体权益，优先于抵押权和其他债权。抵押权人则在符合条件时就房屋变价款受偿，但排序靠后。
2.对于消费者购房人，要确保支付购房款比例达到要求且符合身份条件，保留好付款凭证等资料。承包人应在规定行使期限内主张建设工程价款优先受偿权，及时通过合法途径维权。抵押权人在设立抵押权时要做好风险评估，关注房屋是否存在其他优先权利情况。
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法律分析：
（1）建设工程价款优先受偿权赋予了承包人在商品房折价或拍卖价款上的优先受偿地位，其优先于抵押权和其他债权。但承包人需在规定的行使期限内主张该权利，否则可能丧失优先受偿的机会。

（2）消费者购房人优先权保障了已支付全部或大部分购房款的消费者的权益。消费者只要符合身份等条件，其权利就优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权和其他债权，体现了对消费者基本居住权益的保护。

（3）抵押权人在房屋设立合法有效抵押权且债务人不履行债务时，可就房屋拍卖、变卖所得价款优先受偿。不过，其优先受偿顺序低于消费者购房人优先权。

提醒：在房屋买卖中，各方主体需明确自身权利的优先顺序和行使条件。消费者要确保符合相关身份条件；承包人要注意行使期限；抵押权人需了解消费者购房人优先权对自身权益的影响，建议咨询专业人士进一步分析。